交付地點確定規(guī)則

（1）按照約定→沒有約定或者約定不明，依照《合同法》有關(guān)規(guī)定仍不能確定

（2）標的物需要運輸?shù)模鲑u人應(yīng)當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人

（3）標的物不需要運輸

①出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當在該地點交付標的物

②不知道標的物在某一地點的，應(yīng)當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物

情形

內(nèi)容

通常

交付時轉(zhuǎn)移，例外：沒有約定交付地點或約定不明，標的物需要運輸，出賣人將標的物交付給第一承運人后風險轉(zhuǎn)移。

在途標的物

合同成立時起由買受人承擔，例外：在合同成立時知道或者應(yīng)當知道標的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買受人，出賣人負擔標的物毀損、滅失的風險。

一方當事人違約

因買受人的原因致使標的物不能按照約定的期限交付（如已按照約定置于交付地點，買受人違反約定沒有收取），買受人應(yīng)當自違反約定之日起承擔標的物毀損、滅失的風險。

因標的物質(zhì)量不符合要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

不影響風險轉(zhuǎn)移

出賣人未按照約定未交付有關(guān)標的物的單證和資料的，不影響標的物毀損、滅失風險的轉(zhuǎn)移。

標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔違約責任的權(quán)利。

規(guī)則

內(nèi)容

Ö有約定

在檢驗期間內(nèi)通知出賣人，怠于通知視為符合約定。

ÖÖ無約定

①質(zhì)保期→收到之日起2年或合理期間

②在超過合理期間或者兩年期間后，出賣人自愿承擔違約責任后，又以上述期間經(jīng)過為由反悔的，人民法院不予支持。

【提示】合理期間最長2年，該期間為不變期間，不適用中止、中斷或延長。

ÖÖÖ例外

出賣人知道或者應(yīng)當知道標的物不符合約定，買受人不受通知時間的限制。

情形

內(nèi)容

主從物

因標的物的主物不符合約定而解除合同的，解除合同的效力及于從物。因標的物的從物不符合約定被解除的，解除的效力不及于主物。

數(shù)物

標的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標的物的價值顯受損害的，當事人可以就數(shù)物解除合同。

分批交付

單獨解除

一批標的物不交付或不符合約定，致使不能實現(xiàn)合同目的，買受人可以就該批解除。

該批以及今后其他各批解除

不交付其中一批或交付不符合約定，致使今后其他各批交付不能實現(xiàn)合同目的，買受人可以就該批以及今后其他各批標的物解除。

全部解除

該批標的物與其他各批標的物相互依存，買受人可就已交付和未交付的各批解除。

分期付款買賣合同

內(nèi)容

次數(shù)

總價款至少分三次支付

解除

①分期付款的買受人未支付到期價款的金額達到全部價款的1/5的，出賣人可以要求買受人一并支付到期與未到期的全部價款或者解除合同。

②出賣人解除合同的，雙方應(yīng)互相返還財產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標的物的使用費。

試用買賣合同

內(nèi)容

適用

有可能買，有可能不買。

試用期間

按照約定→沒有約定或者約定不明，依照《合同法》的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，由出賣人確定。

視為購買

①試用期間屆滿，買受人對是否購買標的物未作表示；
②試用期內(nèi)已經(jīng)支付部分或全部價款；
③試用期內(nèi)買受人對標的物實施了出賣、出租、設(shè)定擔保物權(quán)等非試用行為。

不屬于試用買賣

①約定標的物經(jīng)過試用或者檢驗符合一定要求時，買受人應(yīng)當購買標的物——附條件生效買賣合同；
②約定第三人經(jīng)試驗對標的物認可時，買受人應(yīng)當購買標的物——附條件生效買賣合同；

③約定買受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標的物——買了之后；
④約定買受人在一定期間內(nèi)可以退還標的物——買了之后。

商品房買賣合同

?銷售廣告的性質(zhì)認定

①商品房的銷售廣告和宣傳資料→一般為要約邀請

②就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的→視為要約

【提示】該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，仍屬于合同的組成部分，當事人違反這些內(nèi)容的，應(yīng)當承擔違約責任。

Ö商品房預(yù)售合同

①出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效。但是，在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。

②商品房預(yù)售合同應(yīng)當辦理登記備案手續(xù)，但該登記備案手續(xù)并不影響合同效力，當事人另有約定的除外。

¿被拆遷人的優(yōu)先權(quán)

若拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人可請求優(yōu)先取得補償安置房屋。

?法定解除權(quán)

①因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；

②因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；

③房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對值超過3%的；

④出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在3個月的合理期限內(nèi)仍未履行；

⑤約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過1年，因出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的。

?商品房買賣合同與貸款合同

①貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當事人可以要求解除合同。

②商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除。

具體情形

內(nèi)容

抵押

先簽后抵

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人

先抵后簽

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實

一房二賣

別人在先

故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人

故意隱瞞所售房屋為拆遷補償安置房屋的事實

后有別人

商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人

未許可

故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實

提供虛假商品房預(yù)售許可證明